Últimamente, hemos visto en nuestra región muchas noticias sobre la invasión y usurpación de terrenos de particulares como del Estado. Los invasores aprovechan el descuido de los dueños para entrar y apropiarse de los inmuebles. Esto genera un grave problema: recuperar estas propiedades en la práctica es mucho más complicado de lo que dice la ley.

Para entender este problema, debemos conocer la diferencia entre dos conceptos legales que a menudo chocan entre sí: el "derecho de propiedad" y la "posesión". Por un lado, la Constitución garantiza que el derecho a la propiedad es inviolable (artículos 2 y 70). Por otro lado, la posesión (el acto de ocupar y usar un terreno) no tiene rango constitucional, pero está fuertemente protegida por el Código Civil (artículo 896).

Podríamos pensar que tener el título de propiedad es lo más importante, pero es un error. En la realidad, quien ocupa el terreno (el posesionario) muchas veces tiene más ventajas legales que el dueño registrado en la SUNARP. Un invasor puede oponerse y frenar un desalojo, incluso si el verdadero dueño intenta sacarlo. Entonces, ¿para qué sirve inscribir una propiedad en los registros públicos? Principalmente, para dar seguridad jurídica y publicidad. Sin embargo, con el paso del tiempo, el solo hecho de ocupar un lugar le otorga al invasor derechos que dejan al verdadero propietario en gran desventaja.

Un ejemplo claro está en nuestro Código Penal (artículo 202), que castiga el delito de usurpación. La jurisprudencia ha establecido que este delito protege a quien está ocupando el inmueble en ese momento (la posesión), y no a quien tiene el título de propiedad, puesto que no siempre el propietario tiene posesión de un bien. Es decir, para la justicia, la víctima del delito es quien fue sacado del terreno (posesión previa), sin importar qué documentos tenga.

Además de este conflicto, existe un grave obstáculo cuando se intenta recuperar un terreno con la ayuda de la Policía Nacional del Perú (PNP). El Estado, para proteger sus propiedades, creó la Ley N.° 30230 como otra forma de "recuperación extrajudicial". Los artículos 65° y 66° de la Ley N.° 30230 incorporaron al ordenamiento jurídico la recuperación extrajudicial como mecanismo de autotutela administrativa, que faculta a las entidades públicas a recuperar directamente los predios de su propiedad invadidos u ocupados ilegalmente, sin necesidad de un proceso judicial previo, siempre que acrediten de manera fehaciente e inmediata su titularidad, administración o competencia sobre el bien. El artículo 67° de la misma ley modificó el artículo 920° del Código Civil, precisando el procedimiento de defensa posesoria extrajudicial aplicable en estos casos. Esta norma permite a las entidades públicas recuperar sus terrenos invadidos directamente con la Policía, sin ir a juicio; para hacer esto, el Estado tiene un plazo de 15 días desde que se entera de la invasión.

Sin embargo, en nuestra región vemos que los procuradores del Estado fracasan al intentar recuperar estas propiedades. Esto se debe a una norma interna de la propia Policía. En el año 2015, la PNP, a través de la Dirección General de la PNP, aprobó mediante RD N° 216-2015-DIRGEN/EMG-PNP, de fecha 12 de marzo de 2015, el “Protocolo de intervención de la Policía Nacional del Perú en la recuperación extrajudicial de predios de propiedad del Estado”, el cual establece en el literal D, del acápite III, que: “La entidad solicitante deberá señalar expresamente que el predio que se pretende recuperar extrajudicialmente, en estricta aplicación de la Ley N° 30230, no se encuentra judicializado, como requisito indispensable para la intervención de la Policía Nacional del Perú”. Por lo que, en la práctica, la PNP exige un requisito adicional: el terreno no debe estar "judicializado" (es decir, no debe haber ningún juicio de por medio). Es decir, si un terreno del Estado o particular es invadido, pero los invasores ya presentaron una demanda, la Policía simplemente no intervendrá, aunque el Estado o particular esté dentro de su plazo de 15 días. Esto es un obstáculo creado por la PNP, ya que ninguna ley le dio la autoridad para poner esa limitación.

Los invasores conocen perfectamente esta trampa. Astutamente, inician acciones legales (como demandas de amparo o reclamos de propiedad) con un doble objetivo: dar una falsa apariencia de legalidad a su invasión y bloquear a la Policía. Cuando el Estado o particular intenta recuperar su terreno, los invasores muestran su demanda y el desalojo se paraliza.

Lamentablemente, los dueños particulares sufren la misma suerte. Cuando un ciudadano acude a la Policía para recuperar su casa recién invadida, se da con la sorpresa de que los invasores ya presentaron una demanda para bloquear la intervención policial. Al final, la única forma de recuperar su propiedad será a través de un juicio largo y costoso. Como resultado, la gran mayoría de propiedades invadidas nunca se recuperan.

Esta regla policial, que parece facilitar el trabajo a los traficantes de terrenos, ya ha sido cuestionada. La Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) advirtió que el protocolo de la PNP va en contra de la Ley 30230 y solicitó anularlo. En respuesta, el 25 de febrero del 2025, se emite Resolución de la Comandancia General de la Policía Nacional N° 110-2025-CG PNP/COMMOPOL, mediante la cual se busca determinar si procede o no la derogatoria del literal “D” del acápite “III”, del Protocolo de Intervenciones de la Policía Nacional del Perú en la Recuperación Extrajudicial de los Predios de Propiedad del Estado, pero hasta la fecha no logran ponerse de acuerdo para derogar dicho literal. Mientras tanto, las mafias siguen aprovechando esta indecisión.

Ahora bien, aunque anular esa regla parece la solución ideal, hacerlo dejaría a la Policía desprotegida. Si la PNP desaloja a los supuestos invasores de un terreno que está en pleno juicio y luego el juez, mediante una sentencia, le da la razón al supuesto invasor, los policías podrían ir a la cárcel por el delito de avocamiento indebido, establecido en el artículo 410 del Código Penal, que menciona: “La autoridad que, a sabiendas, se avoque a procesos en trámite ante el órgano jurisdiccional, será reprimida con pena privativa de libertad no mayor de dos años e inhabilitación conforme al artículo 36, incisos 1, 2 y 4”.

Surge la siguiente pregunta: ¿Quién indemnizaría los daños en ese escenario al que fue desalojado?

Si eliminar el requisito desprotege a la Policía y mantenerlo favorece a los invasores, la solución pasa por mejorar la redacción de dicho protocolo. El verdadero problema es que la palabra "judicializado" es demasiado general. No aclara si basta con dejar un papel en la mesa de partes del Poder Judicial a escondidas o si el juicio ya debe ser de conocimiento público.

Por lo tanto, la norma debe ser más específica: un terreno solo debería considerarse "judicializado" cuando el dueño (el Estado o el particular) haya sido notificado formalmente por el juez, por ejemplo, con la notificación del auto de admisión. Solo a partir de esa notificación oficial deberían empezar a contar los 15 días para pedir el desalojo en favor del propietario que ha sido despojado de su posesión. Esto garantizaría que el propietario se entere de la trampa legal y tenga tiempo de defenderse, protegiendo a su vez a la Policía de cometer un delito. Si el dueño deja pasar esos 15 días tras ser notificado sin hacer nada, recién ahí perdería su derecho a recuperar su propiedad de forma rápida, porque dejar vencer dicho plazo, a sabiendas que existe un proceso judicial, implicaría que no tiene interés en el bien o que tiene conocimiento de que nunca ha tenido una posesión previa de dicho bien.

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Estudiante de Derecho.

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