Basta con hacer un rápido tour por la oferta inmobiliaria existente en las redes sociales para notar que el crecimiento urbano de nuestra ciudad ha quedado totalmente condicionado al libre albedrío de comerciantes del suelo que hoy en día viven un festín de ventas y gananciales, informales disfrazados de empresas inmobiliarias, que sin respetar ningún procedimiento, lotizan el suelo agrícola e incluso el suelo no apto para ser urbanizado y lo venden como urbano a vista y paciencia de las autoridades que deberían impedir y sancionar tamaña osadía.
Sin bien es cierto este no es un problema local, sino también, de las principales urbes en Latinoamérica, también es cierto que en los últimos años en nuestra provincia esta problemática está tomando una magnitud y complejidad sin precedentes, puesto que sumado a las pre existentes dificultades para alojar a sus residentes dentro una oferta formal y digna acorde a los planes que regulan el uso del suelo, hoy en día florece un mercado informal que está rebasando notoriamente cualquier capacidad de respuesta por parte de nuestras autoridades.
¿Cuáles son las causas de este desorden?
Pregunta difícil de responder, puesto que los factores son múltiples y entre los principales tenemos:
ESCASO CONTROL GUBERNAMENTAL
Muchos piensan que el problema principal es la falta de planificación, pero debemos tener en claro que un plan urbano no puede por sí solo guiar el proceso de urbanización y menos evitar asentamientos informales; Así pues, mientras se planifica y trata la falta de infraestructura básica y servicios públicos, nuestras municipalidades deben considerar políticas que detengan o disminuyan la velocidad a la que crece la informalidad urbana en sus diversas dimensiones, deben implementar medidas urgentes de control urbano, también debe existir control de las autoridades jurisdiccionales en cuanto al cuidado del medio ambiente, el código penal establece para aquellos que infringen la ley: Artículo 311 .- Utilización indebida de tierras agrícolas, cuando sin la autorización de cambio de uso, se utiliza tierras destinadas por autoridad competente al uso agrícola con fines de expansión urbana, sanción de pena privativa de libertad no menor de dos años ni mayor de cuatro años.
Mención especial debe tener aquellas habilitaciones que teniendo licencia se han ejecutado sobre zonas no aptas para hacerlo, como alguna ubicada entre Chiclayo y Picsi, donde la planificación contempla zona agrícola intangible. Sin embargo, se han autorizado urbanizaciones. Habría que indagar cómo consiguieron sus licencias y si algún funcionario autorizó el cambio de uso.
EXCESIVA CARGA BUROCRÁTICA
A pesar deque en nuestro país desde hace algunos años se realizan enormes esfuerzos para impulsar políticas de simplificación administrativa y acceso a la vivienda de interés social, es evidente que los funcionarios encargados de cumplir con las políticas diseñadas, están desde hace un tiempo en otra sintonía.
La judicialización de lo administrativo ha convertido a los funcionarios en temerosos que requieren de innumerables informes y seguridades para firmar un certificado, una licencia y peor si se trata de un contrato público.
Hemos llegado al colmo que, prefieren ser denunciados administrativamente para que un juez les ordene firmar los documentos, a cumplir con su deber y firmar, autorizar los proyectos y ejecución de obras, puesto que esto constituye una posibilidad de ser posteriormente investigados por corrupción.
Entonces, sí dentro de nuestro modelo económico es el sector privado el llamado a responder a la creciente demanda de vivienda, la tarea se torna doblemente difícil si además de combatir la competencia desleal generada en la informalidad, el empresario formal, debe lidiar también con la incapacidad del estado para responder adecuadamente a los requerimientos técnicos y administrativos de la demanda.
Es relevante en nuestra región la notoria incapacidad de nuestra EPS de saneamiento: EPSEL y de los municipios para anticipar, articular y ejecutar las políticas de suelo aprobadas y vigentes en nuestra planificación urbana. Basta con solicitar un certificado o licencia en cualquier municipalidad o un certificado de factibilidad de servicios en EPSEL para encontrar el factor más estimulante de la urbanización informal, justo en las instituciones que deberían combatir para frenarla.
ALIANZA PÚBLICO-PRIVADA
Debemos tener claro que si bien nuestro modelo económico otorga un rol fundamental a la inversión privada para el desarrollo de la oferta necesaria, también es cierto que establece el rol promotor y estratégico del sector público para cumplir con los objetivos de desarrollo y bienestar común.
El acceso a suelo urbanizable es una de las bases fundamentales para el desarrollo de vivienda social y en este esquema participan tanto el sector público como el privado, su oferta y disponibilidad influirán definitivamente en los precios, que es, al final, el factor determinante en la forma de ocupación del territorio. Solo mediante la intervención e inversión pública estratégica el empresariado formal podrá superar la ‘industria informal’ que persiste y presenta un desafío a nuestras ciudades.
En nuestra provincia desde el año 1992 en el que se aprobó el Plan Director Chiclayo 2020, así como el Plan de Desarrollo Urbano que se aprobó en el año 2016, se contempla lo que es una realidad a simple vista: la ciudad de Chiclayo esta conurbada (Chiclayo, José Leonardo Ortiz, La Victoria) y en crecimiento hacia Pimentel, San José, Pomalca, Reque y Lambayeque, por lo que resulta totalmente revelador que a pesar de la claridad del panorama, el conocimiento previo y notoria demanda, la EPS de agua y saneamiento local (EPSEL), hasta la fecha no haya resuelto la oferta de agua que permita a la ciudad ofrecer alternativas viables que compitan al modelo de desarrollo informal en curso.
Según EPSEL, para superar estas falencias, necesita financiamiento de un proyecto cuya inversión es de 99 millones 293 mil 367.74 soles. Con este se busca captar dos mil 500 litros por segundo, que permitirían cubrir la demanda actual de nuestra provincia.
Para ello se canalizará gran parte del recorrido del abastecimiento, mejorando las condiciones hidráulicas del flujo del agua cruda hacia Bola de Oro. Asimismo se busca evitar la pérdida del líquido entubando desde Bola de Oro hasta Boró, lo que garantizará un caudal constante y evitará pérdidas por infiltración o robo de agricultores. El proyecto contempla también la renovación de la línea de 40” desde Boró a la Planta de Chiclayo mediante una tubería a presión, lo que permitirá mayor volumen de flujo de agua cruda que garantizará el líquido elemento por 20 años.
ESCASA OFERTA DE VIVIENDA SOCIAL
El gobierno central, a través del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, viene promoviendo el acceso a la vivienda, a través de programas como Adquisición de Vivienda Nueva (AVN) y Construcción en Sitio Propio (CSP). Sin embargo, aún es difícil para nuestros ciudadanos acceder a ellos, ¿por qué?
Adquisición de Vivienda Nueva: A través de este programa el estado fija topes al costo final de la vivienda y otorga bonos a los beneficiados para que accedan a ella. Sin embargo, la falta de inversiones en nueva infraestructura ocasionan escases de suelo habilitable y/o encarecimiento para la dotación de servicios, lo que hace materialmente imposible para el sector privado cumplir las expectativas de precio del programa, dejando sin atender a una población que sucumbe por necesidad ante la oferta informal, cerrando un círculo vicioso que impide su propio desarrollo.
Construcción en Sitio Propio: A través de este programa, el Estado otorga un bono a los propietarios de un lote para que construyan su vivienda. Lamentablemente esta situación ha sido aprovechada por el sector informal para vender sus informales lotes no urbanos, los mismos que luego no pueden ser materializados en la vivienda soñada, puesto que los lotes carecen de servicios mínimos requeridos por el estado (luz, agua y desagüe) y no pueden ser materia de subsidio alguno.
Como abreviadamente relato, el problema es amplio y difícil y se incrementa día a día, por lo que deben buscarse soluciones inmediatas en primer lugar para frenar, detener o disminuir la velocidad a la que crece la informalidad urbana. Nuestras autoridades locales deberán actuar de la mano con la fiscalía ambiental para enfrentar de una buena vez este flagelo.
Por otro lado, es necesario impulsar la gestión de los funcionarios encargados de suscribir proyectos y licencias, debe primar el debido proceso y el cumplimiento de plazos y requisitos. No se puede seguir cargando el peso de su inseguridad y la burocracia al inversionista, al ciudadano. Los funcionarios deben agilizar no entrampar los procedimientos.
Asimismo, las autoridades deberían apoyar la gestión de la EPS EPSEL para el financiamiento de los proyectos que permitan responder adecuadamente a la planificación y demanda de nuestra metrópoli y, por último, al encontrarnos actualmente en un proceso de planificación deberían quedar establecidas zonas especiales destinadas en forma exclusiva a la construcción de viviendas de interés social (VIS), zonas que deberán ser dotadas de la infraestructura mínima para que a partir de allí, el sector privado pueda competir y poner la vivienda al alcance de los que menos tienen.
(*) Arquitecto.
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