Con el objetivo de abordar aquellos temas candentes de política pública que están en relación con el uso de suelo, los mercados del suelo y la tributación sobre la propiedad, el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo presentó el informe “Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina: Políticas e instrumentos para el desarrollo urbano”.

El estudio, elaborado por el director del Programa para América Latina y el Caribe del instituto, Martim Smolka, resalta que las políticas e instrumentos de recuperación de plusvalías están provocando interés y cada vez más aceptación en el continente.

“Las iniciativas para entender y experimentar con los principios básicos de la economía detrás de recuperación de plusvalías ha crecido en número y creatividad e, instrumentos de captura de incrementos en el valor del suelo están siendo utilizados en combinación con prácticas tradicionales”, señala.

Según Smolka, las razones de la popularidad adquirida en las últimas décadas por las plusvalías son varias, destacando entre ellas la estabilización económica regional y la descentralización fiscal, la implementación de estrategias más progresistas de planificación y administración urbana, la redemocratización, el incremento de la consciencia social y las demandas por políticas públicas más equitativas.

Otras razones son los cambios en los enfoques sobre la privatización y las asociaciones público – privadas, influencias de las agencias multilaterales y consideraciones pragmáticas orientadas a la recuperación de los incrementos del valor de la tierra para obtener fondos que puedan satisfacer necesidades locales.

La plusvalía urbana es aquel incremento en el valor económico del suelo que se genera a partir de una inversión pública (construcción de vías, habilitación de servicios, etc.), y que beneficia directamente al propietario del terreno. Un problema común en América Latina es que el aprovechamiento de ese valor adicional generado como consecuencia de la inversión pública no es compartido entre el agente privado y el Estado, lo que resta recursos para la ejecución de nuevas obras de bienestar colectivo o con fines sociales.

GANANCIAS INMERECIDAS

“La expectativa de que un terreno puede ser designado para usos urbanos futuros o para reurbanización puede producir significativas alzas en los precios del suelo, incluso antes del inicio de cualquier inversión pública”, señala el director del Instituto Lincoln, con sede en Estados Unidos.

En el informe se precisa que la economía política de la urbanización latinoamericana ofrece muchos ejemplos de decisiones públicas cuestionables, ineficientes, inequitativas e insostenibles, relacionadas a la distribución especial de las inversiones en servicios e infraestructura urbana y con la aplicación arbitraria de normas y regulaciones del uso del suelo.

Por esta razón, Smolka afirma que no es difícil ver cómo la expectativa de obtener beneficios extraordinarios a partir de las inversiones públicas puede inducir a la complicidad entre propietarios del suelo y gestores públicos.

En el caso de Chiclayo, los ejemplos abundan. Durante la administración municipal de Roberto Torres Gonzales, se ejecutó la pavimentación de la Prolongación Pedro Ruiz Gallo, conocida como Calle N/N, sin que el trazo de vía represente un mayor impacto sobre el mejoramiento de la transitabilidad vial de la ciudad, llegando a interconectar áreas no habitadas con la zona este y la carretera al distrito de Pomalca.

Pese a las negativas técnicas y la oposición de algunos integrantes del concejo provincial, el municipio ejecutó la obra. Tiempo después se conoció que detrás de ella existió la pretensión de un inversionista inmobiliario de que se habilite la vía para así acceder a las matrices del saneamiento básico y obtener el consecuente incremento del valor del suelo a lo largo del recorrido de la calle.

Lo mismo sucedió en el mismo gobierno de Torres Gonzales, hoy recluido en el Establecimiento Penitenciario de Chiclayo, con la pavimentación de la Avenida Las Américas. Los grandes beneficiarios fueron los inversionistas privados y urbanizadores.

“Estos vínculos entre servicios y precios permiten un gran especia para la realización de prácticas como una activa especulación inmobiliaria, clientelismo y otros tipos de influencias, incluyendo la corrupción, entre los intereses públicos y privados. Por esta razón, la propiedad es un tema importante en la agenda de la política de tierra urbana, y es por eso que la distribución espacial de la inversión pública es tan vulnerable al abuso y al favoritismo por parte de grupos de interés bien ubicados socialmente”, afirma Smolka.

RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS

El Instituto Lincoln explica que la recuperación de plusvalías se refiere al recobro, por el Estado, de los incrementos en el valor del suelo, que se constituyen en las ganancias inmerecidas que percibe el agente privado.

“Las políticas de recuperación de plusvalías se enfocan principalmente en los incrementos generados por las inversiones públicas y por acciones administrativas tales como el otorgamiento de permisos específicos para el cambio de usos del suelo y desarrollo, inclusive mayores densidades”, explica Martim Smolka.

Anota que el objetivo es basarse en los incrementos del valor del suelo generados por las intervenciones públicas para permitirle a las administraciones locales (municipios), mejorar el desempeño de la gestión territorial y producir fondos para brindar servicios e infraestructura urbana.

Smolka sostiene que una aplicación típica de la recuperación de plusvalías le permitiría al gobierno recuperar solamente aquella porción de los incrementos sobre el valor del suelo, creados por su intervención directa.

“Una aplicación más amplia haría posible que el gobierno recobrara cualquier aumento en el valor de la tierra derivado de acciones ajenas al propietario. Por ejemplo, aquellas que resultaran del impacto directo de las fuerzas del mercado asociadas al crecimiento de la población urbana o a los impuestos directos en los valores de la tierra producidos por el uso de subsidios a la vivienda y a los servicios urbanos”, precisa.

Otros ejemplos geográficamente más limitados se asocian con la legitimidad de las ganancias extraordinarias derivadas de la proximidad a sitios arqueológicos recientemente descubiertos o a los cambios drásticos en el vecindario.

Smolka cita como ejemplo la llegada de nuevos residentes famosos o tiendas de moda, que hacen al vecindario más atractivo y, por lo tanto, más apreciado que otros en el área. “En todos estos casos, los propietarios adyacentes no han hecho nada para elevar el valor de sus tierras. Entonces, una parte o todo el incremento del valor del suelo debería ser compartido con el público”, afirma.

¿Cómo se pueden recuperar las plusvalías urbanas? De acuerdo al estudio, existen varios modos de convertir las plusvalías en ingresos públicos, ya sea a través de impuestos, tasas, contribuciones de mejoras y otros medios fiscales o mediante la provisión de mejoras en sitio que beneficien a la comunidad.

EXPERIENCIAS

El investigador refiere que la creciente familiaridad con el uso de la recuperación de plusvalías en América Latina está respaldada por una amplia diseminación de prácticas ya en varios países y por la necesidad de encontrar nuevas fuentes de ingresos para los gobiernos locales, además de promover mayor equidad social que permitan enfrentar los actuales restos fiscales y de planificación urbana.

La legislación nacional como en Brasil y Colombia y la variedad de iniciativas municipales como en Córdova – Argentina, y Cuenca – Ecuador, se han diseñado para recuperar los cambios en los incrementos del valor de la tierra que resultan de las obras públicas y las decisiones administrativas.

“En muchos lugares los proyectos de desarrollo urbano han producido beneficios extraordinarios derivados de intervenciones públicas, causando incrementos en los valores de la tierra, los cuales quedaban usualmente en manos de los propietarios beneficiados y ahora se reparten con la colectividad. Aunque el valor monetario que se recupera suele ser pequeño, el potencial de crecimiento es significativo, como ilustran los casos de la contribución de mejoras en Bogotá o la subasta de derechos de construcción en Sao Paulo”, destaca.

 respuesta de Antônio Augusto Veríssimo el 2017-08-28.

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